Пожалуйста, отключите AdBlock!
AdBlock мешает корректной работе нашего сайта.
Выключите его для полного доступа ко всем материалам РБК
Лучше меньше, да лучше
Материалы выпуска
Лучше меньше, да лучше Рынок Воронежские девелоперы ставят на уникальность Инструменты Социум начинает и выигрывает Инструменты
Рынок Черноземье,
0
Материалы подготовлены редакцией партнерских проектов РБК+.
Материалы выпуска
Партнер статьи:
Лучше меньше, да лучше
Каковы перспективы у массовой малоэтажной застройки в Воронеже

В октябре 2016 года Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень заявил, что малоэтажное строительство должно стать драйвером отрасли: «У нас огромная страна, нам нет нужды уходить куда-то вверх, малоэтажное строительство должно быть коньком нашей страны». По мнению министра, панельное высотное домостроение выполнило свою функцию по введению в эксплуатацию необходимых объемов жилья. Пришло время развивать комфортное жилищное строительство в рамках комплексной застройки.

Малоэтажка 2.0

Любопытно, что это уже не первая попытка поставить малоэтажное строительство в приоритет. Примеры европейских стран, США и Канады, где малоэтажное жилье составляет большую часть жилого фонда, а также изменившиеся предпочтения в выборе жилья со стороны россиян — все указывало на успешность переориентации на «малоэтажку». Первым пошел в рост сегмент индивидуального малоэтажного жилья (ИЖС). Если в 1990 году показатель ИЖС в общем объеме введенного жилья составлял — 6,2%, то к 2004 году он вырос до 39,5%, а в 2011 — достиг 50,8%. Воодушевленный такой динамикой, в 2010 году президент РФ Дмитрий Медведев принял закон, направленный на стимулирование малоэтажного строительства, а правительство заявило, что его доля в общем вводе жилья к 2020 году должна составить 70%.

Сегодня темпы ввода ИЖС в Воронежской области почти не теряются — по данным Росстата, из 175,5 тыс. кв. м жилья, введенных за январь—апрель 2017 года, на ИЖС приходится 6,8 тыс. кв. м. Относительно активно, особенно в посткризисный период, стало развиваться коттеджное строительство — количество загородных поселков в области исчисляется десятками. И только бума массового малоэтажного строительства в городской черте не случилось. Девелоперы констатируют лишь зарождающийся тренд на этот тип застройки, который начался со столиц и понемногу приходит и к нам.

— Местные застройщики только начинают прислушиваться к этому тренду, — говорит заместитель генерального директора ООО «Воронежская служба недвижимости» — официального партнера застройщиков ООО «Воронеж-Строй», ООО «КвадраСтрой» Денис Моргунов. — А Москва и Питер давно его осваивают, не говоря уже о Европе, где именно малоэтажное жилье — норма, а жилье в «высотках» — чаще всего финансовый компромисс. Воронежский рынок отстает от московского на шесть лет, от питерского — на три, но все предпосылки к формированию спроса на такое жилье у нас есть. Меньше этажей — меньше плотность застройки, меньше нагрузка на инфраструктуру, меньше проблем с парковкой и общественным пространством. Это выгодно со всех сторон.

— По моим оценкам, в год в РФ посредством промышленной малоэтажной застройки вводится около 5-7 млн кв. м жилья. Для сравнения: в 2016 году всего введено в эксплуатацию 80 млн кв. м жилья. Строительство малоэтажного жилья промышленным способом немного дешевле из-за коротких сроков ввода, возможности экономии на материалах и технике. Тем не менее, оно гораздо менее эффективно использует земельные ресурсы, что делает невыгодным строительство в крупных и средних городах. Впрочем, это не мешало ему последние 10 лет расти опережающими темпами и по объему сдачи обгонять основной первичный рынок жилья из-за низкой базы. Развитию может способствовать расширение границ городов и рост благосостояния населения, — комментирует ситуацию Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик инвестиционного холдинга «Финам».

Комплекс полноценности

Лишь недавно фокус внимания и властей, и экспертного сообщества сместился со зданий на пространства между ними. И в этом отношении только локальные малоэтажные проекты с комплексной застройкой могут смягчить сегодняшние негативные тенденции уплотненной застройки. Комплексное — ключевое здесь слово.

— Мы все еще, как герой известного фильма, живем на Третьей улице строителей, — констатирует Станислав Гилев, заслуженный архитектор России, председатель правления СРО Ассоциация «Объединение проектировщиков Черноземья». — Сначала мы жили в пятиэтажном однообразии, потом — в девятиэтажном. Основное жилье должно быть невысоким: чем ближе к земле, тем комфортнее. К тому же малоэтажное строительство более предпочтительно с точки зрения городской эстетики и дает огромный простор для творчества, если на то есть желание девелопера. Поэтому я сторонник того, чтобы ограничить этажность загородной застройки — как это сделано сейчас в отношении склоновых территорий. Загородное многоэтажное жилье уже не никакого своеобразия Воронежа и похоже друг на друга и на аналогичное жилье во всех других городах.

Эксперт уверен: малоэтажка в городской черте может быть и выгодной, и современной, и плотной, нужно лишь заниматься всесторонним освоением участка.

— Малоэтажки могут быть разных типов, например — блокированные дома с развитием квартиры по вертикали, где первый этаж, как правило, хозяйственный или гараж, выше идут общие комнаты, потом спальни — поясняет Станислав Гилев. — Такова почти вся застройка Великобритании. Примеры блокированной застройки — правда, немногочисленные — есть и в Воронеже. Кроме того, для малоэтажного жилья можно задействовать неудобья и склоны — этим, например, активно пользуются в Чехии. Зарубежный опыт говорит нам и о том, что не навредить природе, сохранив ее достоинства в городской черте, тоже возможно, — подчеркнул Станислав Гилев.

Девелоперы подтверждают — строить малоэтажное жилье в городской черте выгодно. Правда, с одной оговоркой — экономика таких проектов укладывается не ниже, чем в бизнес-класс, о доступном дешевом жилье в таком формате речи пока не идет. По оценкам Тимура Нигматулллина, доля объектов комфорт-класса в малоэтажном массовом строительстве составляет 65%, а эконом-класса — всего 30%.

— В нашем проекте — малоэтажном жилом комплексе «Форест клуб» мы продаем квадратный метр по 60 тыс. рублей, и экономически это рентабельно, — рассказывает Денис Моргунов. — Это адекватное по цене предложение для среднего класса — отдельно стоящий жилой комплекс с парковкой, прогулочной зоной, паркингом, создающим эффект проживания в загородном доме в городской черте. В России спрос на такую застройку, локализованную в центре города, будет всегда.

Аналитики рынка также отмечают, что для большинства покупателей квартира в малоэтажном многоквартирном комплексе в городской черте — это не транзитное, «перевалочное» жилье, а взвешенный выбор. Это формирует и другой тип отношения к общей собственности, и более устойчивые социальные связи между жильцами. И наконец, учитывая ограниченное количество локаций, в которых можно возвести малоэтажный комплекс бизнес-класса в городском центре, инвестиционная ценность такого жилья будет только расти.

Проблемы в «квадрате»

Что же мешает развитию малоэтажки, несмотря на столь внушительный список ее достоинств?

— Проблематика малоэтажной застройки определяется в первую очередь градостроительным расположением, — поясняет завкафедрой градостроительства ВГТУ профессор Наталья Фирсова. — В центре города стоимость земли и малый выход квадратных метров жилой площади делают малоэтажку невыгодной для застройщиков, которые рассматривают возведение домов только с финансовой точки зрения, без учета других контекстов. Мы могли бы говорить как о перспективных о склоновых территориях, но опять же инвесторы не спешат в них вкладываться, а владельцы этих участков — их продавать. На периферийных территориях — в Юго-Западном или Северо-Восточном районах города — и так преобладает застройка невысокой этажности, на эти участки сложно «включиться», и те, кому это удается, строят высотное жилье. И наконец, пригородные территории, наиболее оптимальные для этих целей, решая вопрос с качеством и экологичностью жилья, ставят пред застройщиком и жителями новые проблемы — в первую очередь — обеспеченность инфраструктурой.

Пока эксперты соглашаются с тем, что спрос на комфортное малоэтажное жилье будет формировать платежеспособный покупатель, застройщики, в условиях сокращающегося количества таких покупателей, стремительно культивируют альтернативный тренд — «урезают» площади нового жилья для поддержания продажной цены.

— Нынешнее жилье по метражу меньше нормативов 70-х годов. Квартира меньше 20 метров — разве это квартира? — задается вопросом Станислав Гилев. — В 90-е годы, устав от хрущевок, строили более просторное жилье, чем сейчас.

Росстат подтверждает — в Воронеже, например, с 2000-го по 2016 год средняя площадь квартиры снизилась с 78,9 до 62,4 кв. м. В то же время средний размер жилья, построенного населением области за счет собственных и привлеченных средств, за обозначенный период возрос — со 123,8 кв. м до 159,6 м.

Такой разрыв между потребностями и предложением закладывает под рынок мины замедленного действия. Когда кризис закончится и горожане станут предъявлять более высокие требования к жилью — что будет с такими объектами, в отношении которых все чаще звучит термин «гетто»?

От девелопмента — к урбанистике

— Во многих городах, где в жилищной сфере сложилось превышение предложения над спросом, огромное количество многоэтажных типовых жилых комплексов очень просели в качестве и рискуют остаться невостребованными, — говорит Наталья Фирсова. — Эта ситуация носит глобальный характер, и каждая страна решает ее по-своему, вплоть до самых радикальных мер — как в Китае, где целые кварталы были просто взорваны, чтобы расчистить место под новое современное строительство. Я не думаю, конечно, что нам грозит такой опыт, но мы действительно подошли к очень опасному рубежу. Количественные ресурсы для реанимации городской среды пока есть — у нас большие резервы на месте бывших промышленных территорий, хотя это и проблемные активы с точки зрения их выкупа и подготовки. Но с точки зрения качества возводимых объектов строителям необходимо серьезно переосмыслить свою роль в новой городской реальности.

Строители согласны — нужно качественно менять психологию подхода к строительству, продумывая сценарии городского развития на десятилетия вперед.

— Мы видим сегодня на рынке два типа строителей — есть застройщики, просто реализующие собственное жилье, и есть девелоперы, занимающиеся развитием своих проектов. Второй подход в принципе не предполагает «однодневных» решений и реализуется только в расчете на перспективу. Но, наверное, таким застройщикам пришла пора сделать и следующий шаг — в сторону урбанистики, еще более перспективного планирования городской среды. Ведь временный спрос на компромиссные решения в области жилья рано или поздно уступит место взвешенному выбору, и тогда те, кто предлагает комфортное, качественное и продуманное с точки зрения его развития жилье, будут иметь серьезные преимущества, — уверен заместитель генерального директора ООО «Воронежская служба недвижимости» — официального партнера застройщиков ООО «Воронеж-Строй», ООО «КвадраСтрой» Денис Моргунов.